Un copropriétaire peut être redevable de charges travaux malgré l’annulation judiciaire des résolutions ayant adopté les budgets exceptionnels correspondants.
Si les copropriétaires peuvent s’opposer à la régularité de résolutions d’assemblées générales, ils ne doivent pas se méprendre sur l’ensemble des actions judiciaires à devoir mener pour pouvoir prétendre à l’inopposabilité des créances du syndicat à leur encontre, notamment lorsque le différend porte sur des travaux collectifs exécutés, entérinés en assemblée générale et non invalidés judiciairement.
L’arrêt de la cour de cassation du 22 octobre 2020 souligne en définitive la distinction fondamentale entre provisions et charges courantes de copropriété.
Sur une résidence sise dans le Paris historique (3ème arrondissement), une S.A.R.L. B.P. y détient 6 lots, dont l’un qu’elle loue au syndicat des copropriétaires pour y loger sa gardienne catégorie B.
Ce multipropriétaire est débiteur de près de 48.000 euros de provisions pour charges courantes du budget prévisionnel de fonctionnement, ce qui conduit le syndicat à l’assigner en paiement auprès du Tribunal de Grande Instance de Paris et obtenir sa condamnation par un jugement du 20 décembre 2013.
Une assemblée générale du 6 mai 2014 adopte des budgets travaux de réfection de parties communes (ravalement et renforcement de la structure de façade), qui fait l’objet d’une action judiciaire en annulation pour irrégularités de la S.A.R.L. B.P., à laquelle fait droit le T.G.I. de Paris par un jugement du 20 octobre 2015.
Ces actions croisées posent la question de l’actualisation de la créance du syndicat, à savoir si ce dernier peut également requérir judiciairement la quote-part de provisions travaux issues de résolutions d’une assemblée générale invalidée par un magistrat. Un jugement n° 14-10940 du T.G.I. de Paris du 29 novembre 2016 répond bien évidemment par la négative.
En effet, il ne peut y avoir exigibilité de provisions par le syndic auprès d’un copropriétaire, alors même qu’un magistrat prononce la nullité du budget prévisionnel attaché et impératif selon l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, autrement dit déclare l’inexistence de celui-ci.
II. Ce copropriétaire peut néanmoins être redevable de ces sommes, sous la forme des charges exceptionnelles approuvées en assemblée générale, celles-ci, tout comme l’exécution des travaux, n’ayant pas été invalidés judiciairement
En l’espèce, le syndicat recourt cette décision auprès de la cour d’appel de Paris, au motif de la réalisation des travaux, de l’approbation en assemblées générales des comptes exceptionnels, et de l’absence par ce copropriétaire d’une action judiciaire en nullité de ceux-ci, ainsi qu’en suspension de la réfection des parties communes.
La cour d’appel de Paris faisant droit à cette requête par un arrêt n° 17-02950 du 15 mai 2019, la S.A.R.L. se pourvoit en cassation.
La cour de cassation, dans sa décision n° 19-22278 du 22 octobre 2020, confirme l’arrêt de la juridiction civile inférieure au regard de la jurisprudence constante selon laquelle l’approbation des comptes rend les charges exigibles auprès du propriétaire, exception faite d’une annulation judiciaire de la résolution spécifique: «…Si, en l'absence de contestation, l'approbation des comptes emporte seulement constatation de la régularité comptable et financière des comptes du syndicat, elle rend toutefois exigibles les quotes-parts de charges des travaux dont le montant a donné lieu à approbation.
La cour d'appel a relevé que, si les résolutions votant les travaux de ravalement et de renforcement de la structure contre façade avaient été annulées, les travaux avaient cependant été entrepris et les comptes avaient été approuvés par les assemblées générales des 5 mai 2015 et 7 septembre 2017, qui n'avaient pas été contestées.
Elle en a exactement déduit que la société B.P. était redevable des appels de fonds correspondant à ces travaux.
Le moyen n'est donc pas fondé.
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société B.P. aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société B.P…»
Le propriétaire, qui entend invoquer l’irrégularité d’un budget, doit prendre soin de requérir devant le magistrat la nullité de résolution associée, mais également celle des comptes correspondants, si ceux-ci sont ultérieurement adoptés en assemblée générale, ainsi que la suspension de travaux si cela concerne des opérations exceptionnelles hors budget prévisionnel de fonctionnement.
Dans le cas contraire, il s’expose à engager, en vain, un contentieux, le créancier, syndicat représenté par son syndic, étant fondé à obtenir sa condamnation sur la base de l’exigibilité des charges (dépenses avérées) et non plus des provisions (sommes estimées).
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