Abus n° 4677 : les irrégularités de la proposition de contrat de mandat 2020/2021 du syndic cab[...]

ABUS N° 4677 : Les irrégularités de la proposition de contrat de mandat 2020/2021 du syndic Cabinet CGA COPRO

Le lancement de la seconde vague des assemblées générales annuelles entraine inlassablement l’établissement de documents non conformes par les syndics professionnels tels que leur proposition de contrat de mandat 2020/2021.

En l’occurrence le projet dénoncé par notre association est celui édité par le syndic Cabinet CGA COPRO pour une copropriété parisienne.

Dans la proposition de contrat 2020/2021 que le Cabinet CGA COPRO établit pour une résidence parisienne, celui-ciomet:

- l’indication du numéro et de la date de souscription de ses deux polices obligatoires, que sont l’assurance de responsabilité civile, sa garantie financière, contrairement aux prescriptions réglementaires énoncées par le décret du 26 mars 2015 sur le contrat type de syndic;

- non seulement de fixer la durée précise de son mandat «12 à 18 mois», ainsi que les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, comme le prévoit pourtant l’article 29 du décret du 17 mars 1967.

Le Cabinet CGA COPRO entend, à travers une formulation irrégulière et imprécise, appliquer un mandat susceptible de se prorogernon seulement jusqu’à la prochaine assemblée générale annuelle, mais également en seconde lecture, si la majorité s’avérait non atteinte lors de la première réunion du syndicat, qu’il convoquerait de 2 à 4 mois après.

Cette présentation se révèle donc doublement illicite, dans la mesure où:

* la référence à l’assemblée générale pour ce qui est de la durée de mandat de syndic ne figure dans aucune disposition réglementaire;

* la prorogation du mandat de syndic relève en principe d’une décision adoptée par une assemblée générale avant son échéance (selon la jurisprudence constante), ou à titre exceptionnel d’une disposition réglementaire, comme cela a été le cas avec l’ordonnance du 20 mai 2020, en raison de la pandémie.

CGA COPRO n’étant pas à une irrégularité près, il précise également dans cette proposition de contrat, que ses honoraires de syndic rétroagissent au 1 er janvier, autrement dit, que la revalorisation trouve à s’appliquer avant la date de prise d’effet du mandat déterminée en assemblée générale.

Ce mécanisme s’avère là encore en totale contradiction avec la jurisprudence et la loi du 10 juillet 1965, imposant que le contrat de syndic ne vaille que pour l’avenir et non le passé, ce qui englobe ses honoraires fixés par cette convention (art. 29 du décret du 17 mars 1967).

- de mentionner dans son contrat qu’en cas de démission de sa part, celui-ci a, depuis le 1 er juin 2020, l’obligation de reconvoquer une assemblée générale destinée à se prononcer sur l’élection de son successeur (article 18 de la loi du 10 juillet 1965 complété par l’ordonnance du 30 octobre 2019).

Les frais de cette assemblée générale supplémentaire devraient dans ce cas être supportés par le syndic démissionnaire, puisque celui-ci met un terme de manière anticipée à son mandat et convoque une nouvelle réunion du syndicat pour désigner son remplaçant.


II. Les irrégularités relatives aux honoraires de mutation onéreuse d’un lot

Outre ses honoraires de gestion courante (forfait de base), le syndic peut prétendre à des honoraires additionnels du syndicat ou de copropriétaires pour des prestations précises listées par le décret du 26 mars 2015 sur le contrat type.

Le Cabinet CGA COPRO entend notamment facturer lors de la mutation onéreuse d’un lotau copropriétaire vendeur:

- 72 euros T.T.C. pour l’actualisation de l’état daté requis par son notaire.

Il s’agit de l’hypothèse d’un report de l’acte authentique de cession impliquant pour le syndic de vérifier, si des provisions ou charges ne sont pas devenues entre-temps exigibles.

Pour autant, cette prestation ne peut donner lieu à la facturation du moindre honoraire complémentaire auprès du copropriétaire vendeur, dans la mesure oùseul l’établissement de l’état daté constitue une tâche que les syndics peuvent légitimement facturer au copropriétaire vendeur (art. 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et décret du 26 mars 2015 sur le contrat type de syndic);

- 60 euros T.T.C. pour la délivrance du certificat de l’article 20 II de la loi du 10 juillet 1965, document attestant que l’acquéreur ne possède pas déjà un bien immobilier sur l’immeuble ou dans l’affirmative qu’il n’a pas fait l’objet d’une mise en demeure par le syndic de payer des provisions ou charges depuis plus de 45 jours.

Si cette mention figure bel et bien dans le décret du 26 mars 2015 sur le contrat type de syndic, sa régularité a été invalidée par le Conseil d’Etat par deux décisions n° 390465 et 390491 du 5 octobre 2016.

La haute juridiction administrative a déclaré illicite cette disposition réglementaire par une interprétation littérale de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précisant, que seul l’établissement de l’état daté justifiait la facturation par le syndic d’honoraires au copropriétaire vendeur.

Le confinement ne semble pas avoir mis un frein aux pratiques irrégulières et abusives de syndics professionnels déjà relevées et contestées par l’ARC.

Pire, le déconfinement démontre que des syndics professionnels n’hésitent pas à instituer d’autres illégalités.

Il convient de maintenir vigilance et exiger la suppression de toute stipulation illicite de la proposition de contrat de mandat, avant la délibération en assemblée générale sur la nomination du syndic.

#J-18808-Ljbffr