Abus 4973 homeland : un syndic sans scrupules en matière d’adoption d’une assurance du syndicat

Abus 4973 HOMELAND : un syndic sans scrupules en matière d’adoption d’une assurance du syndicat

L’autonomie de gestion du syndic constitue une question centrale et récurrente.

Les conseils syndicaux et copropriétaires se retrouvent constamment face à des initiatives de légitimité douteuse de ces cabinets. C’est, entre autres, le cas de la souscription de contrats du syndicat, de leurs modifications ou résiliation.

Le comportement d’HOMELAND est révélateur des pratiques litigieuses d’une frange de cette profession.

Le conseil syndical d’un immeuble parisien reçoit un courriel d’une préposée du syndic dévolue aux assurances. Elle l’informe d’une mise en concurrence du contrat d’assurance multirisques de l’immeuble qui vise à identifier un contrat plus compétitif et, dans l’affirmative, la rupture de celui en cours et la conclusion d’une police avec la nouvelle compagnie trouvée.

Le conseil syndical s’étonne de cette initiative unilatérale du syndic, à savoir la légalité d’une décision qui exclurait l’assemblée générale.

A cette interrogation légitime, cette salariée du syndic apporte la réponse suivante :

Cette interprétation juridique se révèle totalement approximative et dépassée.

L’assemblée générale demeure l’organe souverain décisionnaire du syndicat (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965).

Cette compétence exclusive porte sur les contrats et marchés du syndicat (ce qui inclut toutes ses assurances) selon les éléments essentiels «devis» joints à sa convocation (art. 11 al. 3 du décret du 17 mars 1967).

Ces précisions annexées doivent permettre aux copropriétaires de pouvoir s’y prononcer en connaissance de cause.

Ce pouvoir décisionnaire trouve aussi bien à s’appliquer à l’approbation par l’assemblée générale des conventions du syndicat impératives (responsabilité civile, art. 9-1 de la loi du 10 juillet 1965), que facultatives (multirisques immeuble, exception faite d’une clause du règlement de copropriété qui l’imposerait expressément).

La jurisprudence civile confirme ce rôle incontournable de l’assemblée générale, que ce soit pour la conclusion initiale de tout contrat d’assurance syndicat que pour ses modifications ultérieures (compagnie, garanties...), CA Montpellier, 14 juin 2016, n° 14 - 01927.


II. Adoption des assurances du syndicat: compétence restreinte du syndic et du conseil syndical

Plus précisément, cette gestionnaire d’HOMELAND annonce à ce conseiller syndical son choix du nouveau contrat auprès d’une autre compagnie. Elle requiert en définitive l’accord exprès ou tacite du conseil syndical.

Autrement dit, ce syndic considère le conseil syndical apte à décider, notamment en présence d’une proposition affichant une prime annuelle minorée.

L’appréciation juridique d’HOMELAND s’avère, là encore, perfectible.

Tout d’abord, le conseil syndical est avant toute chose un organe de contrôle et d’assistance du syndic (art. 21 de la loi). Il ne bénéficie pas d’un pouvoir décisionnaire, exception faite d’une délégation de pouvoir déterminée (art. 25 al. a de la loi), voire étendue de l’assemblée générale (21-1 et s. de la loi).

Or, ce transfert de compétence fait défaut en l’espèce, raison pour laquelle ce syndic ne s’y réfère pas.

De plus, la performance entre deux polices ne se réduit pas à la simple comparaison de leur prime annuelle.

Elle implique une analyse plus approfondie fonction des garanties, des éventuels plafonds, franchises conventionnelles, ainsi que de la notoriété et implantation des compagnies concernées.

Le conseil syndical ne doit pas céder aux allégations de syndics professionnels sur une prétendue capacité générique décisionnaire en lieu et place de l’assemblée générale.

Il s’agit ainsi de préserver les conseillers syndicaux quant à une mise en cause ultérieure de leur responsabilité civile par des copropriétaires estimant leur agissement illicite et préjudiciable.

#J-18808-Ljbffr