ABUS 3803 La solution pour le syndic FONCIA SOGI PELLETIER lorsqu’il perd un mandat : surfacturer son ancien client, le syndicat
Surfacturation de l'ancien client, le syndicat
Cette étape de vérification des comptes clôturés du syndicat de copropriétaires permet de détecter des facturations illicites et abusives du syndic.
Il est souvent utile d'avoir l'assistance d'un contrôleur pour repérer ces pratiques, face à l'ingéniosité de certains syndics.
Récemment, des membres de l’ARC Languedoc Roussillon ont découvert de telles pratiques litigieuses par leur ancien syndic, FONCIA SOGI PELLETIER à Béziers.
Les faits
En juin et juillet 2014, deux copropriétés du Cap d’Agde, dont les conseils syndicaux sont membres de l’ARC, ont sollicité l’aide pour la vérification annuelle de leurs comptes clôturés par l’ancien syndic.
L’analyse des documents comptables de leur dernier exercice, confiée à un contrôleur, a révélé des frais de photocopies et de vacations disproportionnés par rapport au nombre de lots.
La surfacturation provenait notamment de :
* frais de tirage et d’affranchissement litigieux, avec une facturation pour l’une des copropriétés de lots supérieurs à la réalité (164 au lieu de 127, soit un surcoût de 1800,00 euros), et pour l’autre, la comptabilisation de photocopies recto/verso, y compris pour le «dos blanc» des pages non imprimées.
(Ce sont deux pratiques courantes…);
* vacations horaires douteuses, avec 31h30 (soit 3.000,00 euros) non justifiées par le syndic.
Dans une copropriété, le syndicat a pu récupérer plus de la moitié de la somme contestée, soit 2.180,66 euros sur 4.135,95 euros, après plusieurs mises en demeure.
Il reste l’autre syndicat.
La loi
Attention à ces factures de vacations fictives. Certains syndics comptent sur la «paresse» des copropriétés pour émettre des factures injustifiées.
L’arrêté NOVELLI du 19 mars 2010 précise que les honoraires de gestion courante du syndic sont, en principe, hors frais de tirage, d’acheminement et d’affranchissement.
Le syndic peut également prétendre à des honoraires supplémentaires pour :
* la gestion des sinistres (d’après l’interprétation de l’arrêté NOVELLI du 19 mars 2010), selon le contrat adopté en assemblée, (art. 29 du décret du 17 mars 1967);
* sa présence à l’assemblée générale en dehors des horaires contractuels;
* sa participation à d’autres réunions du conseil syndical, y compris celles préparatoires;
* des visites additionnelles de l’immeuble (parties communes ou équipements collectifs).
Mais, dans tous les cas, le syndic doit justifier ces dépenses lors de la vérification annuelle des comptes par le conseil ou les copropriétaires (art. 18-1 de la loi du 10 juillet 1965).
Autrement dit, il doit présenter toutes les factures ou notes d’honoraires attestant ses vacations ou dépenses.
Ce cas montre l’importance d’une vérification approfondie des comptes avec un contrôleur compétent.
Sur la base des constats ou du rapport, il faut exiger du syndic des rectifications. En cas de refus, il est conseillé d’ordonner aux copropriétaires de ne pas approuver les comptes clôturés ou de ne pas donner quitus au syndic.
Lors de la prochaine assemblée générale, le conseil doit demander l’inscription :
* des comptes litigieux et corrigés pour adoption, ou leur rejet si non rectifiés;
* du renouvellement du mandat, permettant au syndicat d’élire un autre syndic si la situation perdure.
Le nouveau syndic pourra alors demander à l’ancien le remboursement des sommes indûment perçues, ou agir en justice si nécessaire.
Nous vous tiendrons informés des suites de cette affaire, pour laquelle les contrôleurs de l’ARC et les copropriétaires ne baissent pas les bras.
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