Abus n° 3261 - frais de syndic (souvent injustifiés) et frais d’avocat en cas d’irrécouvrables [...]

ABUS N° 3261 - Frais de syndic (souvent injustifiés) et frais d’avocat en cas d’irrécouvrables : Attention ce sont les autres copropriétaires qui payent, sauf...

I. Impayés: les frais soi-disant privatifs

Nous n’arrêtons pas de le dire: il faut se méfier des frais imputés à titre privatif en cas d’impayés, car ces frais peuvent - un jour - être appelés sur TOUS les copropriétaires. Sauf, bien sûr, si la copropriété est adhérente à l’ARC...

II. L’histoire

Lors d’un contrôle (nous taisons le nom du cabinet car nos adhérents sont en négociation et ont garanti au syndic la discrétion si l’affaire se réglait correctement; voir plus loin), nous avons constaté que la trésorerie de l’immeuble était très affaiblie par un nombre important de copropriétaires débiteurs. Nous nous sommes donc concentrés sur le détail des comptes et plus particulièrement sur l’un d’entre eux.

Nous sommes dans une copropriété en région parisienne, dans un secteur plutôt défavorisé, avec un taux de chômage élevé, où un copropriétaire ne payait plus ses charges depuis quelque temps. Afin de ne pas mettre davantage en péril les intérêts financiers de la copropriété, il n’y a pas eu d’autre solution que de faire voter la saisie immobilière de son appartement et de le faire mettre en vente judiciaire. L’appartement a été vendu aux enchères le 22 octobre 2010. Une partie du prix de vente a été récupérée par la copropriété, mais cela ne couvre pas la totalité de la dette.

Au 31 décembre 2011, le compte affiche un débit de 18 349 euros (soit près de 120 361,55 francs), comprenant :

* honoraires de syndic: frais de relance, frais de suivi de procédures, frais de photocopies pour un montant de 3 178 euros;
* factures d’avocat pour plus de 6 000 euros;
* solde de charges pour environ 8 000 euros.

III. Les autres copropriétaires vont payer

Il faut comprendre que l’avocat a été payé, et que le syndic a perçu ses honoraires, qu’il a depuis longtemps prélevés dans la trésorerie. Mais l’ex-copropriétaire n’a rien payé.

Or, en copropriété, cela signifie qu’il y a un trou dans la trésorerie, qu’il faut combler.

Le cabinet de syndic va donc présenter ce compte en assemblée générale et imposer un appel de fonds auprès de tous les autres copropriétaires, sans détail, afin de remettre ce compte à zéro, et de remonter la trésorerie de l’immeuble.

Ce sont les autres copropriétaires qui vont se répartir le remboursement de cette dette de 18 349 euros, composée à 57% d’honoraires de recouvrement en partie injustifiés et incontrôlables.

Le syndic en place, en fonction depuis 2008, a laissé la dette s’accroître, ce qui ne l’empêche pas, après la vente, de ponctionner ses honoraires, d’envoyer des lettres recommandées inutiles, qu’il facture directement sur le compte du copropriétaire (ainsi ses frais ne sont pas visibles lors de la vérification des factures par le conseil syndical). La recherche de la nouvelle adresse et une enquête de solvabilité devraient être engagées avant d’annoncer que les sommes sont définitivement perdues.

IV. L’appui de l’ARC pour aider ses adhérents

Cette pratique est inacceptable. L’ARC a demandé au syndic de justifier ses actions pour récupérer les sommes depuis 2008, date de sa nomination.

L’ARC a également demandé le justificatif de TOUS les frais et honoraires de syndic, le détail des factures de l’avocat, et que tous les frais inutiles soient annulés et remboursésà la copropriété, depuis le début des actions contentieuses.

Les copropriétaires qui paient leurs charges régulièrement n’ont pas à supporter le laxisme et les abus tarifaires du syndic.

En tant que conseil syndical, vous pouvez demander l’intervention d’un contrôleur de comptes, capable d’examiner minutieusement la comptabilité de votre immeuble, ce qui s’avère toujours concluant.


J-18808-Ljbffr