Abus 5074: La majoration abusive de 160 % d’une police dommage-ouvrage par le courtier VESPIEREN
Le syndicat des copropriétaires est tenu de conclure des assurances en vertu de son règlement de copropriété et d’une résolution de l’assemblée.
Il existe également une obligation légale de souscrire une couverture spécifique (dommage-ouvrage) avant certains travaux de bâtiment.
En présence d’un syndic bénévole, certaines compagnies ou intermédiaires peuvent se montrer réticents, refusant cette garantie ou proposant un tarif abusivement majoré.
C’est ce qui a été vécu récemment par une adhérente de l’ARC Nationale avec le courtier VESPIEREN.
I. Dommage-ouvrage : une première proposition compétitive de VESPIEREN
Lors d’une assemblée, un petit immeuble parisien a approuvé la réfection de ses parties communes (façade et toiture) pour près de 161 000 €.
Le syndicat a décidé de confier la maîtrise d’œuvre à un architecte et de souscrire une assurance dommage-ouvrage.
Cette police est essentielle, la rénovation bénéficiant déjà d’une assurance décennale des entrepreneurs (art. 242-1 du Code des assurances).
Le syndic a sollicité VESPIEREN pour une proposition de dommage-ouvrage, qui prévoit un prix de 2.265 € pour le montant du projet.
Le syndic a accepté cette offre, en précisant sa qualité de bénévole.
II. Dommage-ouvrage : une seconde proposition excessivement majorée
La copropriétaire a été surprise lorsque VESPIEREN lui a indiqué une erreur de formulaire, en lui envoyant celui destiné aux syndics non professionnels.
Elle a alors découvert une prime de 5.900 € pour les mêmes travaux, soit une majoration de 160 %.
Si ce montant n’est pas illicite, sa fixation est librement déterminée par l’assureur et n’est pas encadrée par une grille légale, mais il demeure manifestement abusif.
Le courtier justifie cette majoration par le risque accru de malfaçons avec un syndic bénévole, ce qui est erroné :
* Le syndic, quel qu’il soit, ne gère pas la maîtrise d’œuvre technique, qui revient à un architecte ou à un professionnel qualifié.
* Ce syndicat parisien dispose d’un architecte pour la supervision technique.
Nos publications montrent que la gestion par des syndics bénévoles est souvent plus rigoureuse et moins sujette à irrégularités que celle de certains cabinets professionnels.
Ce syndic gère l’immeuble avec succès depuis 10 ans.
En résumé, la fixation de la prime de dommage-ouvrage est laissée à la libre appréciation des assureurs.
Mais la majoration ou le refus de souscription en raison de la statut bénévole du syndic est généralement injustifiée.
En cas de difficulté, il est conseillé de renégocier, de faire jouer la concurrence, ou de recourir au Bureau Central de Tarification, qui peut contraindre un assureur à couvrir l’opération en cas de refus.
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